不動産のQA情報

住宅ローンについて！変動金利や固定金利など、返済計画について、わからないことだらけです。お知恵をかしてください！1400万円の中古物件を購入します。収入は、夫420万 妻130万(パート勤務)現在32歳 子供3人(7歳・4歳・0歳)他のローンはありません。自己資金100万不動産の担当が持ってきた資金計画では、三井住友銀行で借入額1500万35年返済金利 1.075％ 変動金利毎月返済額 42869円 ボーナス払い無しとなっています。返済期間を短くするよりは、毎月余裕がある分を貯金しておいて、なにかあった時に備えて、なにもなければ繰り上げ返済したほうがいいといわれました。変動金利については、法律で急激に上がらないように保護されているから大丈夫というような内容のことを言われました。ですが、こちらでいろいろと見ていると、利息だけを返すようになって元が減らない？というようなことも書いてあって(私の読み取り方が違うかもしれませんが）難しくてよくわかりません。私の考えとしては、35年でとりあえず月々の払いを少なくしておいて、教育資金や修繕費としての貯金をしつつ、繰り上げ返済目指して貯金を・・と考えていました。0歳児が4歳くらいになるころには、正社員でしっかり働こうと思っています。20～25年くらいで返せたらいいなぁなんて思っているんですが、どのようなローンの組み方が賢明でしょうか？今は金利の安い変動金利で組んでおいて、何年か後に固定金利にすることなんかもできるのでしょうか？今は購入申し込みをした段階で、来週契約することになっています。ローンのことは、それから審査があるのだと思うんですが、いつまでに計画をたてたらよいのでしょうか？不動産の言うままでいいものか、不安だし、きちんとわかっておかないと、後でとんでもないことになりそうで怖いです。先のことは誰にもわからないので、これが正解！というのはないでしょうが、アドバイスおねがいします。

まず変動金利がよいか、固定金利が良いかという問題ですが、これには答えがないんですよ。なぜなら、銀行は（銀行にとって）どちらがリスクが少ないかを見越して、金利設定をしてきますので。変動にしておいて、いずれ上がった時に（有利と思われる）固定に変えるときには手数料がかかります。将来どちらが得だったかは、支払終わったときにわかるんです。返済方法は二つ①返済するに伴い、月々の返済額も徐々に減っていくタイプ②月々の返済額は一定で、返済の内訳が元金の返済が徐々に増え、金利が徐々に減っていくタイプ。それぞれメリット、デメリットがありますが、１５００万円を３５年とか２５年とか長期の場合、さして違いはないでしょう。私としては①のタイプをお勧めしますが、（若干、金利の返済が少なくなるようです）。②の方が計画は立てやすいですね。個人的には、現在、１，０７５％の金利なんてうらやましい。さて、繰り上げ返済ですが、これもまた答えがありません。私も悩んでいます。私の場合、現在、３６００万円の長期負債。５５００万円の金融資産があります。事業及び個人のものですが、返してしまおうと思えば返せるんです。しかし、相談者様のおっしゃる通り、「何かあった時」が頭をよぎります。金利は約２％（これもけっこう低いんですよ）。金利が低いうちに返したほうが良い、という人もいれば、こんな金利なら、借りておいたほうが良いという人もいます。数年考えて、やはり手元にキャッシュがあったほうが安心という状態になっています。このことは、それぞれの解釈があるので、ご夫婦で決めるしかないですね。さて問題は＞ローンのことは、それから審査があるのだと思うんですが、いつまでに計画をたてたらよいのでしょうか？まだ審査が通っているわけではないのですね。審査を通すには、銀行が求めるいろいろな書類が必要です。その書類をそろえ、審査が通り、不動産屋がいうように、金利１．０７５％なら、問題ない気がしますが。本来、審査を通すのが一番難しいのですが、昨今の不景気で、国も審査を緩めるように指導しているようです。蛇足ながら、その中古物件に不良個所がないか、もし後々不良個所が見つかった場合、きちんと対処するかどうか確認してください。（通常、１０年くらいは保障してもらわないと）